Ich finde es gut.... (Sonstiges)

Jurist81, Dienstag, 08.09.2020, 11:03 (vor 1943 Tagen) @ Rupo

dass sich auch Menschen, die keine Ahnung vom Immobilienmarkt haben, und auf Grund von gefühlten Wahrheiten und Ressentiments ein Bild schaffen, dass mit der Wirklichkeit nur partielle Überschneidungen hat, und aus diesem Zerrbild dann Vorschläge ableiten.

Fangen wir mit Deinem ersten Punkt an (und verbleiben dort, um das Ganze nicht zu sehr ausufern zu lassen):

Mietendeckel. Ulrich hat ja bereits geschrieben, dass auf Grund fehlender Gesetzgebungskompetenz die Aussicht groß ist, dass das dieser gekippt wird. Selbst wenn Berlin das nicht technisch stümperhaft umgesetzt hätte, hätten wir hier doch erhebliche Bauchschmerzen im Hinblick auf die staatliche verordnete Preisbestimmung.

Wie kam es eigentlich zu dem Mietendeckel? Berlin war jahrelang Europas größte Baustelle. In erster Linie wurde aber nicht Wohnraum geschaffen, sondern Infrastruktur. Das ist gut, um einen wirtschaftlich destaströsen Standort aufzuwerten. Problem: Wenn nicht zugleich ein Angebot an Wohnraum geschaffen wird, setzt eine Gentrifizierung ein, d.h. lange dort lebende Personen werden von Menschen mit lukrativen Jobs, die beruflich nach Berlin gezogen sind, verdrängt.

In Berlin kommen zwei Faktoren hinzu, die das Ganze massiv begünstigt haben:

1. Berlin hatte und hat noch immer viel zu niedrige Mieten im internationalen, aber selbst im nationalen Vergleich. Wir reden hier von der Hauptstadt des Wirtschaftsmotors der EU, der größen Binnenwirtschaft der Welt. Wie hoch sind die Durchschnittsmieten in Berlin im Jahr 2019 gewesen? 10,44 EUR/qm im Schnitt. Zum Vergleich:

National: München: 17,13 EUR/qm, Stuttgart: 15,84 EUR /qm, Hamburg: 13,37 EUR/qm, Frankfurt aM: 13,04 EUR/qm, Düsseldorf: 12,13 EUR/qm.

Nur die aufgezählten Großstädte haben zwischen 20-65% höhere Mieten als Berlin.

International: London: 34€/qm, New York: 60$/qm, Paris: 28€/qm.

Zahlen aus 2016 liefert die Deutsche Welle unter https://www.dw.com/de/so-teuer-sind-die-mieten-in-europa/a-39856849

Wie diese sich berechnen, kann ich nicht sagen, die o.g. Angaben für internationale Städte sind auch recht schwer zu beurteilen, weil die Quellen häufig anders rechnen (Miete pro Wohneinheit, zT. pro Jahr, Betriebskosten inklusive oder exklusive, Instandhaltungskosten inklusive oder exklusive).

Unterstellt die DW-Zahlen stimmen, hat Berlin niedrigere Mieten als:

Ljubjana, Lissabon, Budapest, Warschau, (das hier als Vorbild gepriesene) Wien und liegt nur leicht über der Durchschnittsmiete von Tallinn oder Bratislawa.

Das Problem: Das jetzige Mietnievau hat in den letzten Jahren massiv angezogen und führt daher zur Verdrängung. Zugleich hat die Stadt Berlin aber keinen sozialen Wohnraum geschaffen, sondern diesen sogar veräußert, Baugenehmigungen in erster Linie für Nichtwohnraum erteilt und die Bevölkerung mit den NIMBYs ("not in my backyard") hat sich massiv gegen Bauvorhaben aufgelehnt.

Damit will ich das Problem für Berliner Familien auf dem Wohnungsmarkt nicht kleinreden. Dieses ist massiv vorhanden. Ich will nur die Gründe erklären, wie es dazu kam.

Diese Situation findet sich außer in Berlin noch in weiteren Städten aus unterschiedlichen Gründen (Leipzig: große Investitionen, die nicht bei allen in der Bevölkerungn gleichermaßen ankommen, Stuttgart: hohe Prosperität und geringe mögliche Expansionsflächen).

In vielen Regionen Deutschland zeichnet sich jedoch ein anderes Bild: Nicht bebaute Freiflächen, leerstehende Wohnungen, fallende Häuserpreise (trotz ordinär günstiger Finanzierungsmöglichkeiten). Und da müssen wir gar nicht so weit schauen. Teile des Ruhrgebiets und des Sauerlands, der nichtstädtische Niederrhein, hier überall hat man ein (derzeitiges) Überangebot an Platz und Immobilien. Das Ganze ist immer auch ein wenig zyklisch, auf lange Sicht sieht man aber eine Landflucht und eine höhere Mobilität.

Wir sehen gerade einen leichten Trend aus überteuerten Metropolzentren hin in die Vororte, das wird sich mit steigendem Grad an Digitalisierung und der weiterschreitenden Möglichkeiten des Home Offices in den nächsten Jahren noch etwas verstärken. Zugleich steigt aber auch der individuelle Platzbedarf. Wo früher eine 3,5-Zimmerwohnung mit 55-75qm als 3-4 Personendomizil fungierte, wird eine solche Wohnung heute häufig an Singlehaushalte vermietet. Zugleich nimmt der Anteil der Singles in der Gesellschaft zu, aber das führt hier zu weit.

Das ist ein ganz, ganz grober Überblick über den status quo.

Was mag nun ein Mietendeckel hieran verändern?

Kurzfristig, wenn korrekt umgesetzt, reduziert dieser die Mietbelastung der derzeitigen Bewohner.

Mittel- bis langfristig treten aber mE andere Aspekte in den Vordergrund: 1. geringeres Wohnungsangebot durch geringere Investitionen; 2. Kapitalabfluss vom Wohnungsmarkt, der dazu führt, dass die Schnäppchenjäger Alternativmodelle entwickeln (bspw. Boarding Houses); 3. Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden herausgezögert oder ganz unterlassen; Nachfrage bei Neuvermietung ist ja da, da man den Ertrag nicht erhöhen kann, reduziert man den Aufwand.

Wir würden also marodere und weniger Immobilien zu günstigeren Konditionen sehen bei steigender oder gleich hoher Nachfrage. Auf lange Sicht kann das nur in einem Fiasko enden, das auch zu ein Wirtschaftsabschwung der Stadt Berlin führen kann, da Gutverdiener Berlin nicht als lebenswert genug empfinden und dann doch eher nach München, Frankfurt, Hamburg, Düsseldorf oder Köln ziehen. Jobs gibt es dort für die meisten en masse.

Was ich bei den ganzen Diskussionen partout nicht verstehe: Warum haben die Deutschen ein so gestörtes Verhältnis zum Eigentum? Wir haben international mit den höchsten Vermietungsgrad und das obwohl jeder weiß, dass auf lange Sicht Miete deutlich mehr kostet als Eigentum. Es kann auch nicht am fehlenden EK liegen, da das verfügbare Einkommen in Deutschland deutlich höher ist als in vielen anderen Ländern. Die Immobilienpreise in Deutschland sind im internationalen Vergleich als moderat zu beschreiben, hieran kann es auch nicht liegen. Förderungen für Familien und Geringverdiener gibt es ebenso wie recht geringe Anforderungen finanzierender Banken (auch wenn diese zum Glück gerade angezogen wurden). Meine Vermutung: Viele Deutsche eine All-Inclusive-Mentalität: Man will sich nicht um die Immobilie kümmern müssen, Instandhaltung, Reparaturen, etc. das könnte ja zu hohen Belastungen führen. Zugleich darf der kapitalistische Vermieter aber ja keine zu hohe Miete verlangen und muss dreimal die Woche vorbeikommen, um den Abfluss zu reinigen, weil man dort wieder mal Haare entsorgt hat, oder die Satelitenschüssel neu ausrichten, weil das so weiße Punkte beim Empfang von WDR Köln sind..